Revente LMNP Censi Bouvard

La revente d’un bien immobilier acquis sous la loi Censi Bouvard n’est pas sans effets pour le vendeur comme le futur acquéreur.

• « La réduction d’impôt dont a bénéficié l’acquéreur initial peut-elle être remise en cause par l’administration fiscale en cas de revente du bien ? »
• « Qu’advient-il de la TVA perçue par l’acquéreur initial en cas de revente ? Doit-il la rembourser ou est-ce le repreneur qui doit s’en acquitter ? »

Le dossier « Revente Censi Bouvard » apporte au vendeur ainsi qu’au futur acquéreur un éclairage indispensable sur ces questions.

Tous les cas de figure rencontrés à l’occasion d’une revente Censi Bouvard sont répertoriés dans ce dossier agrémenté des références aux textes légaux en vigueur et, le cas échéant, d'illustrations chiffrées.

Censi Bouvard : textes applicables

• Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI)
• Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 B-2-10 du 13 janvier 2010 de la Direction Générale des Finances Publiques
• Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts BOI-IR-RICI-220-20170706 du 06/07/2017
• Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts BOI-IR-RICI-220-20-20170308 du 08/03/2017
• Loi de Finances pour 2019 n° 2018-1317 du 28/12/2018 -art. 186 
• Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts BOI-IR-RICI-220-60-20190307du 07/03/2019

Censi Bouvard : rappel du principe

• Entrée en vigueur du dispositif Censi Bouvard : 1er janvier 2009
• Fin prévue du dispositif Censi Bouvard : 31 décembre 2021

Acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans (dans ce dernier cas, le logement doit avoir fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation telle qu’elle puisse satisfaire aux performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du Code Général des Impôts).

Le logement peut se situer au choix dans une résidence avec services pour étudiants, dans une résidence de type médicalisée (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD), dans une résidence de tourisme classée ou encore dans une résidence avec services pour personnes âgées ayant obtenu l’agrément qualité (résidence de type sénior).

Le logement doit être destiné à une location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel.
Les revenus tirés de la location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La gestion du logement doit être confiée à un exploitant durant une période minimale de 9 années.

A noter qu'en application du 1° du I et le II de l'article 69 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, le dispositif CENSI BOUVARD est prorogé à l'exception de son volet "résidences de tourisme classées".

Censi Bouvard : quels avantages ?

Le dispositif Censi Bouvard ouvre droit pour le contribuable à une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur 9 années consécutives.

Récupération par le propriétaire du montant de la TVA ayant grevée le prix d’achat du bien, dès lors que ce dernier se situe dans une résidence ou établissement répondant aux conditions d’imposition à la taxe sur la valeur ajoutée définies au 4° de l’article 261D du Code Général des Impôts.

Amortissement du mobilier garnissant le logement dans les conditions de droit commun prévues à l’article 39 C du Code Général des Impôts.

Quel est le sort de la TVA lors de la mise en vente d’un bien acquis sous loi Censi Bouvard ? Le propriétaire doit-il reverser la TVA perçue lors de l’acquisition du logement ? Pour toute revente d’un logement acquis sous le dispositif Censi Bouvard, entre un vendeur et un acquéreur assujettis à la TVA (= reprise du bail en cours par le futur acquéreur et loyers soumis à TVA), 3 cas de figures sont possibles :

Préambule: Dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, la date d’achèvement de la résidence ou du logement détermine le point de départ du délai (fait générateur).

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard de moins de 5 ans

Pour ce cas de figure, le Code Général des Impôts prévoit à l’article 257 bis l’application d’une dispense de reversion de TVA.
Ainsi, sur mention des prescriptions de l'article 257 bis dans l’acte de vente, la TVA ne sera ni remboursée par le vendeur (TVA définitivement acquise), ni acquittée par l’acquéreur. L'acquéreur sera réputé "continuer la personne du cédant" au titre du maintien de l'assujettissement de l'activité locative à la TVA. A noter qu'aucune régularisation de TVA ne peut porter sur la quote-part représentative du mobilier acquis initialement et ayant donné lieu à remboursement. En effet, en vertu du 1° du II de l'article 207 de l'annexe 2 du CGI, la prescription de TVA est limitée à 5 années pour le mobilier.  

Cas d’un logement Censi Bouvard qui a plus de 5 ans mais dont la revente intervient avant 20 ans

La récupération de la TVA dont a bénéficié l’acquéreur du logement Censi Bouvard est définitivement acquise dès lors que le propriétaire justifie de la réalisation d'une activité soumise à TVA durant les 20 années suivantes son achèvement (les fractions de l’année d’acquisition ainsi que celles de cession sont considérées comme pleines).
Lors de la revente d’un logement de plus de 5 ans acquis en Censi Bouvard mais pour lequel l’acquéreur ne peut justifier des 20 années d'assujettissement à la taxe, l’administration fiscale est en droit d'appliquer une régularisation de TVA par 20ème d'années manquantes.

Toutefois, à l'identique de la revente d’un logement Censi Bouvard de moins de 5 ans, dès lors que la vente s'opère entre deux redevables à la TVA (redevable à la TVA de plein droit ou sur option), la cession peut relever de la règle de la dispense de reversion de TVA prévue à l'article 257bis du Code Général des Impôts. L’acte de vente du bien acquis en Censi Bouvard devra faire mention du régime de dispense applicable aux parties vendeuse et acquéreur. Par suite, la TVA ne sera ni remboursée par le vendeur (TVA définitivement acquise), ni acquittée par l’acquéreur, la cession ne marquant pas une rupture dans l'assujettissement mais une continuité assurée par l'acquéreur. 

Exemple: Au moment de l’acquisition de son bien en Censi Bouvard pour 120 000 € TTC, l’acquéreur initial a bénéficié de 20 000 € de remboursement de crédit de TVA (20%). Il souhaite aujourd’hui revendre son bien après l’avoir détenu durant 10 années (abstraction faite des fractions d'année). L’acte de vente devra faire mention du régime de la dispense de reversion de la TVA, soit en l'espèce une dispense d'un montant de 10 000 € (20 000 € de TVA / 20 années X nombre d’années restantes) dont l'acquéreur sera seul redevable au titre des 10 années restantes à courir au jour de la vente.

Concernant les droits d’enregistrements inhérents à la revente d’un bien de plus de 5 ans, le futur acquéreur du bien en Censi Bouvard devra s’acquitter de droits d’enregistrement pleins.

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard après 20 ans d'exploitation soumise à TVA

Après 20 années d'exploitation locative assujettie à la TVA (par un seul ou plusieurs propriétaires successifs), la revente d’un bien acquis initialement sous le régime Censi Bouvard ne fera plus l’objet de régularisation de TVA. L’administration fiscale considèrera la TVA initialement déduite comme définitivement acquise au propriétaire en application du 3° de l'article 207 de l'annexe II du CGI .

Concernant les droits d’enregistrement liés à la revente d’un bien de plus de 20 ans, le futur acquéreur devra s’acquitter de droits d’enregistrement pleins.

Préambule: lors de l’acquisition d’un logement à usage d'habitation destiné à la location meublée, le contribuable à la possibilité d’opter soit pour le régime de la réduction d’impôt CENSI BOUVARD, soit pour le régime des amortissements de droit commun dont les règles d'imputation sont rappelées à l'article 39 C.II,2° du CGI. Il est à noter que ce choix est irrévocable et qu’il s'exerce lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle l’activité de location meublée a effectivement débutée.

Ce chapitre s’adresse exclusivement aux contribuables ayant acquis un logement en Censi Bouvard sur option au régime de la réduction d’impôt.

A l’occasion de la revente du logement, quel est le sort de l’avantage fiscal ou gain d’impôt dont a bénéficié l’investisseur ?

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard avant les 9 années de conservation obligatoire

Ce cas est prévu au 3ème alinéa du III de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (complété par l’instruction administrative 5B 2-10)

En cas de cession du logement en Censi Bouvard avant le terme des 9 années, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la revente. Les modalités de reprise prévoient que l’impôt sur le revenu de l’année de cession soit majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine jusqu’à sa date de cession. A noter que l’administration fiscale bénéficie, pour redresser le contribuable, d’un délai légal de prescription de 3 ans à compter de l’évènement entrainant la déchéance de l’avantage fiscal.

Exemple: acquisition en 2009 et livraison en 2010 d’un logement en Censi Bouvard pour 100 000 € HT (prix de revient total).
L’investisseur demande à bénéficier du régime de la réduction d’impôt.

Dès 2011, au titre de l'imposition de ses revenus 2010, l'investisseur bénéficie de son 1er neuvième de réduction d’impôt, soit une réduction d’impôt de 2 777 € (100 000 € HT x 25% / 9 années). Au cours de l’année 2017, l’investisseur décide de revendre son bien pour des raisons personnelles.

Dès 2018, les services fiscaux seront fondés à réclamer à ce contribuable l’intégralité des réductions d’impôt obtenues jusqu’à l'année de revente du logement acquis en Censi Bouvard (soit 2017) au titre du non-respect des engagements de conservation. Dans cet exemple, les services fiscaux pourront recouvrer 22 216 € (2 777 € x 8), ce montant venant en majoration de l’imposition 2018 rectifiée de l'insuffisance déclarative issue des impositions de 2010 à 2017. 

Exceptions à la règle: cas de la revente d’un bien Censi Bouvard pour cause d’invalidité, de perte d’emploi, de décès ou d’expropriation

Ces cas sont prévus à l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts

La cession ou revente d’un logement acquis en Censi Bouvard avant le terme de la période d’engagement de location (9 années) entraine pour le vendeur une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu sauf dans 4 cas limitativement énumérés par la loi :

• Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie définies par le Code de la Sécurité Sociale (=incapacité professionnelle ou invalidité entrainant le recours à l’assistance d’une tierce personne)
• Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de son employeur (salariés mis en retraite anticipée)
• Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède
• Lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de cesser la location par décision d’expropriation pour cause d’utilité publique frappant l’établissement ou la résidence

Cas de la revente d’un logement Censi Bouvard après les 9 années de conservation obligatoire

Au terme des 9 années de conservation du bien, le propriétaire du bien acquis en Censi Bouvard est libéré de ses engagements vis-à-vis de l’administration fiscale et peut revendre son bien à tout moment sans remise en cause de l’avantage fiscal dont il a bénéficié précédemment.